Galicia is a great country to live in, we have mild weather, not too hot, not too cold or rainy, a country surrounded by the Atlantic Ocean where food products such as seafood, meat or vegetables are first class and people are friendly and welcoming… That is the reason many people from abroad consider purchasing real estate/property here, to either come and spend holidays or even to retire here. Most of these people are UK/US citizens, Canadians and people from the Northern Europe. Another advantage is that prices are lower in Spain than in their own countries.
If you are one of these people, you should read this prior to purchase.
When the real estate or property you wish to purchase is a flat or a building situated in the cities or in urban areas, there is usually no problem but I have detected most of you are interested in purchasing houses in the countryside. There are beautiful stone houses built a century ago or more in the middle of nowhere but they can pose problems. I´m sure that you have thought about the money you´ll need for the purchase and restoration but you may be unaware of other problems that could arise. I´ll try to explain the most common obstacles which have to do with the Cadastral Registry and the Public Land Registry.
The Cadastral Registry is a public organism administered by the Tax Office and provides a map of all the existing properties in the country. Local Councils use it to charge owners for real estate/property they own. You can find here any and all land, real estate and properties throughout Spain and ascertain if they are either public or private, the exact size of the land and of the building/s thereon, the year of construction and even if the land is considered urban, rural and, in this last case, if it is rain fed or irrigated or if it is a vineyard or woodland. You won´t however, find who the owner is in the Cadastral Registry, in order to obtain this information out, you will have to go to the Public Land Registry.
The Public Land Registry (Registro de la Propiedad, in Spanish) is where you will carry out your searches to find information about the current owners of the real estate or property you want to purchase. The PLR is mainly a list of the owners that properties have had since their first registration, from the first person who acquired them (maybe in the 18th century) to date. So the list begins and there are no gaps, as the PLR does not allow the registration of an owner without knowledge of the previous one (you will have to go to Court to do that if you don´t want or are unable to fill the gaps). This is called in Spanish “principio de tracto sucesivo” (principle of succeeding tract) and it is the reason why any registration in the PLR is considered truth, even when reality seems otherwise.
There is much more information in the PLR apart from the list of owners. You will also find the measurements of the properties/land, their limits, their description, etc. You may be thinking that this is the same information you´ll find in the Cadastral Registry and that you will find the owner, so why not go to the PLR in the first place and avoid the Cadastral Registry altogether?
And therein lies the problem with rural real estate and properties in Galicia: the information existing in both registries rarely match.
And yes, this is a problem because you will not be able to register the real estate as yours in the PLR if the description, limits, and acreage don´t match the cadastral information.
You will definitely find your future property in the Cadastral Registry because the whole of the Spanish territory is mapped out and traceable there. However in the specific case of Galicia, not all real estate/property is registered in the PLR. Even if it is registered, there are problems that can arise, for example when the information held by both Registries doesn´t match.
It is very important that your future purchase be already registered when you buy it, and also that you register it in your own name once you have completed the purchase. Let me show you two examples about why this is so important:
1st.- Buying a real estate that is already registered in the PLR and register it as yours immediately is the only way to protect yourself against third parties:
When you buy your property/real estate from a seller, you have firstly to ensure that the seller is the real owner according to the PLR and then register it immediately in your own name. These two actions protect you against the following:
– The seller tricks you and has sold the property to another person before you but this person hasn´t yet registered it as his/hers. The real estate is yours anyway, even if this person bought it before you. That´s because what figures in the PLR is considered truth (so is presumed that you bought it from the actual owner) and because Spanish civil law says that when there are two buyers of the same property, this will belong to the first person to register it in his/her own name.
– The seller tricks another person into purchasing the property he/she sold to you, however you are protected, the real estate/property is yours for the reasons above.
In these both cases the problem will exist between the seller and this third person but they can touch neither you nor your property, nor your money. Your sale/purchase has more legal value than the other operations.
2nd. – Without the registration in the PLR you will not be able to get a mortgage. If you need a bank loan to purchase your property, the bank will require you to provide some endorsement, the easiest being a mortgage. But banks cannot provide a mortgage for a property that is not registered in the PLR.
As you can see, it is really important that your future purchase is already registered in the PLR and that this registration is duly updated, meaning the current listed owner is the same person who is selling.
If the real estate is not registered at all, you should register it for the first time in your own name. To verify if it is registered or not, you can request this information from the PLR, giving them a full description of the property/real estate (location, cadastral number, last known owner…). They will tell you if it is registered or not and if it is, they will also tell you if the registration is up to date. If it is not registered, they will issue a negative certificate.
There are many ways to register a property for the first time in the PLR, but I will explain the most common one which requires no intervention by the Court.
In order to carry out the registration, the PLR will require at least two property titles (as deeds, heritage documents…): the current (your sale/purchase) and the previous one (listed as the property of the previous owner), so the list of owners begins with no gaps, as I said earlier.
These documents or, at least, the current one (yours), must match with the cadastral data. The acreage and limits must be the same as those appearing on the Cadastral Registry and if they do not, you will have to correct the documents to make them match. In order to correct the documents, you will need to hire a professional surveyor to prepare a report informing about the correct measurements and limits of the real estate/property. With this report you can then go to a Notary, for example, and correct the document.
Let us suppose that the real estate/property is registered but the last owner listed is a person who lived, for example, in 1900. If you do not wish to go to Court, you will have to fill all the gaps first, owner by owner in chronological order and then register yourself after them. This is because of the principle of the aforementioned succeeding tract. As you can see, it could be a very difficult task.
If the owner according to the PLR is the immediate previous owner of the current seller, it will be easy to update, but remember that updating is an obligation of the seller, he/she will have to do it before selling on to you. That is because each registration has a cost and you only have to pay for your own.
On the contrary, if the owner according to the PLR is a person who lived in 1900 or a distant ancestor of the seller, my recommendation is not to buybecause the task of filling the gaps will be almost impossible and you will probably have to go to Court.
As I said before, information rarely matches between both registries in the case of Galician country properties and land. In order to make them match the procedure is the same as I have mentioned above: hire a professional surveyor who prepares a report with the real acreage, borders, description… There are three options and two of them may require intervention by the Court:
– If the PLR data is correct but not the cadastral, you will have to modify the Cadastral Registry first and then register the real estate/property in the PLR.
– If the cadastral data matches but not that of the PLR, the PLR may not allow the registration without going to Court and that is because the information existing in the PLR is considered to be true. I said “may not” because it depends on how big the differences are, proportionally speaking. For example
Let us say your real estate or property has an acreage of 1.000 square meters but 1.100 square meters according to the PLR. This difference of 100 square meters in proportion to the whole acreage is not that large but if the difference is, for example, 700 square meters, that is a big difference, almost doubling the size.
In this last case, the PLR would not allow registration because they will suppose that you are trying to take land away from a third party with a view to registering land that is not yours. The same thing occurs if the actual size of the land is much smaller than that reflected at the PLR, in that case they will suppose that you are trying to register a plot of land illegally and registration would not be permitted (without going to Court).
– If the information at both the Cadastral and the PLR is not true, you then have the same dilemma as described above and you are dependent on how big the differences are between reality and PLR. If they are considerable, you will need to take it to Court so I must advise you to not waste your time trying to fix the Cadastral Registry. But if they are not too distant from the truth, you should firstly fix the Cadastral Registry before register it at the PLR.
My recommendation is to not buy the real estate/property when the differences between reality and PLR are too great because you will not be able to register it without going to Court and this increases the price of the property exponentially.
Everything I have just explained is due to the fact that Galicia is a small but very rugged country and that many of its rural properties and land are the result of divisions and subdivisions caused by hereditary distributions over the centuries. This also means that sometimes a single property has ten or more owners, making everything more difficult. All these specific characteristics of our country have sometimes caused plots of land to be of shapes and sizes that a foreigner may find strange and that is also the reason behind the differences between the two registries, the PLR is local but the Cadastral Registry is state-owned and mapped by people who do not know Galicia. I have explained just a few problems that can occur but there are many more possible and this is why I think it is highly recommendable to hire not only a lawyer, but a Galician lawyer, when you are going to buy land or property in this region. As lawyer based in Vigo, I remain at your disposal for all your legal requirements when deciding to invest in property or land in Galicia.
La plusvalía es el nombre que todos damos a un impuesto cuya verdadera denominación es difícil de recordar y que reducido a siglas es impronunciable, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU.
Y simplemente lo que grava es eso, el aumento en el valor de un terreno que se ha producido durante el tiempo que ha formado parte de nuestro patrimonio.
Desde que estudié este impuesto en la carrera universitaria, me ha parecido que, por mucho que le llamen de otra manera y lo argumenten de otra forma, es exactamente lo mismo que se grava en el IRPF como ganancia patrimonial, lo cual supondría una doble imposición y por lo tanto sería ilegal.
Pues bien, ya entonces mi profesor me decía que estaba equivocada, que hay diferencias de matices que no se pueden pasar por alto: la plusvalía grava el aumento del valor del terreno y en cambio el IRPF grava la ganancia que obtenemos cuando lo transmitimos. ¿Pero no es esto lo mismo en esencia? A mí siempre me lo ha parecido.
Y ahora llega el Tribunal Constitucional y primero saca una nota de prensa (sin haber redactado la sentencia) y dice que anula la forma de cálculo de la plusvalía, en concreto los artículos que dicen cómo se calcula la base imponible (es decir, cómo se mide ese incremento de valor) y fijan el tipo impositivo (o sea, el porcentaje que hay que aplicar a la base para saber cuánto se va a pagar).
Cuando vi la nota de prensa pensé, cándida de mí, “por fin alguien se ha dado cuenta de que esto, por muchas vueltas que le des, es doble imposición”. Pues no, porque al leer la sentencia vi que la nulidad es porque el impuesto no tiene en cuenta la capacidad económica del contribuyente, que es un requisito que deben cumplir todos los tributos de acuerdo con el art. 31 de nuestra Constitución.
Y es cierto, la plusvalía no tenía en cuenta la capacidad económica del contribuyente porque se calculaba sin valorar si habías ganado o perdido dinero cuando transmitías un terreno respecto a cuando lo habías adquirido. Esto es porque la plusvalía se calculaba tomando los valores catastrales, que no son valores reales y no crecen o decrecen con el coste de la vida.
Pero mira tú por donde que ahora aprueban un nuevo impuesto de plusvalía en el que sí se tiene en cuenta tu capacidad económica, ¿y cómo lo hacen? Pues dándote a elegir entre la forma antigua (un poco cambiada pero más o menos lo mismo) y una nueva forma que consiste en la diferencia entre el valor real que tiene en el momento en que lo transmites y el valor real que tenía cuando lo adquiriste. O sea, exactamente lo mismo que hace el IRPF para gravar esas transmisiones en las ganancias patrimoniales.
Entonces, no es lo mismo la plusvalía que la ganancia patrimonial en el IRPF y no hay doble imposición, vale, pero cuando te dicen que cambies la forma de calcular la plusvalía ¿usas los mismos parámetros que el IRPF? ¿En qué quedamos?
Esta serie de entradas en el Blog son mi Trabajo Fin de Grado que realicé al terminar la carrera de Derecho en la Universidade de Vigo.
La prisión provisional es una medida cautelar de carácter personal adoptada en el seno de un proceso penal que, normalmente, consiste en el ingreso en prisión del investigado antes de la celebración del juicio oral cuando y en tanto sea necesario y proporcionado para lograr los fines que con ella se persiguen y que se detallan en la Ley, por el tiempo necesario y en todo caso limitado por un tiempo máximo y razonable [10].
En cuanto a su naturaleza, cierto sector doctrinal venía interpretando la prisión provisional como una pena anticipada, es decir, de naturaleza punitiva, pues es innegable que, a pesar de que se haga alusión a los vocablos “provisional” o “preventiva”, en realidad supone un encarcelamiento del individuo; una privación de su libertad con efectos irreversibles, al igual que el individuo que está en prisión por haber sido condenado [11].
No obstante, aún siendo cierto lo anterior, la consideración de la prisión provisional como pena anticipada ha ido descartándose hasta el punto de ser rechazada hoy en día. Pues si bien la prisión provisional va a privar del derecho a la libertad reconocido en el art. 17 CE, no debe confundirse nunca con la pena de prisión pues ni son los mismos los fines que se persiguen, ni sus fundamentos, ni sus características [12].
Hay que tener en cuenta que prevalece en todo momento el principio de presunción de inocencia y que, a diferencia del ingreso en prisión del condenado en donde ya se ha desvirtuado tal presunción, la prisión provisional implica el ingreso en prisión de individuos no juzgados. No obstante, ningún derecho es absoluto, ni siquiera los Derechos Fundamentales reconocidos por la CE, encontrándose los límites en el momento en que chocan con otro Derecho Fundamental [13].
En el caso de la prisión provisional, la privación de libertad del investigado viene determinada por el grado de peligrosidad que supone su mantenimiento en libertad en cuanto a que puede limitar o privar de otros derechos a terceros; ya sea por la destrucción de pruebas o el riesgo de fuga y la consecuente privación del derecho a la tutela judicial efectiva por hacer imposible la celebración del juicio; o por la posibilidad de un atentado contra los bienes jurídicos de la víctima. Dicho de otro modo, la prisión provisional se justifica en el principio de necesidad de protección de los derechos constitucionales por parte de los Poderes Públicos. Es decir, se trata de la dicotomía libertad/seguridad nunca resuelta [14].
Por todo ello, ha de definirse la naturaleza de la prisión provisional no como punitiva, sino como preventiva, cautelar y de seguridad y protección [15].
De acuerdo con ARMENTA DEU, al analizar las características de la prisión provisional podemos distinguir las que le son propias y específicas y las que son comunes al resto de medidas cautelares personales [16].
Las características propias de la prisión provisional son:
Características comunes a las medidas cautelares:
[10] GUTIÉRREZ DE CABIEDES, P.; La Prisión, (…), Opus cit, págs. 49 y 50.
[11] JORGE BARREIRO, A.; Detención y Prisión provisional, (Dir. ANDRÉS IBÁÑEZ, P.), Consejo General del Poder Judicial, Madrid, 1996, pág. 50.
[12] GUTIÉRREZ DE CABIEDES, P.; La Prisión, (…), Opus cit, pág. 51.
[13] SSTC 11/1981, de 8 de abril, FJ 7º; 2/1982 de 29 de enero, FJ 5º; entre otras. Además, esto es así que incluso un atentado contra el derecho a la vida del art. 15 CE puede verse amparado jurídicamente en casos de legítima defensa, exenta tanto de responsabilidad penal como de responsabilidad civil por el CP en sus arts. 20 4º y 118 en relación con el art. 20 4º.
[14] SANGUINÉ, O.; Prisión Provisional, (…), Opus cit, pág. 54.
[15] GUTIÉRREZ DE CABIEDES, P.; La Prisión, (…), Opus cit, págs. 54 a 60.
[16] ARMENTA DEU, T.; Lecciones de Derecho, (…), Opus cit, pág. 211.
[17] NAVARRO MASSIP, J.; “La regulación de la prisión provisional. Presupuestos y fines”, Revista Aranzadi Doctrinal, nº 4, 2013, págs. 2 y 3.
[18] ARMENTA DEU, T.; Lecciones de Derecho, (…), Opus cit, pág. 211.
Esta serie de entradas en el Blog son mi Trabajo Fin de Grado que realicé al terminar la carrera de Derecho en la Universidade de Vigo.
Podemos definir las medidas cautelares personales como aquéllas que recaen sobre el individuo y que implican una limitación de la libertad personal del investigado antes de la sentencia penal, ya sea por medio de una resolución judicial (prisión provisional) o sin ella (detención por la policía o por particulares) [4]. Éstas habrán de tomarse con escrupulosa observancia de los presupuestos que las habilitan y por el tiempo que sea estrictamente necesario, pues la libertad personal es un Derecho Fundamental recogido en el art. 17 CE; artículo que ya prevé que sólo se podrá limitar o privar de ella en los casos y en la forma previstos en la ley. Por lo que podemos decir que en materia de restricción del derecho a la libertad personal existe una reserva material de Ley [5].
Las medidas cautelares personales son de naturaleza preventiva que vienen a cubrir un peligro que sólo se combate mediante la limitación, y en casos privación, de la libertad personal del individuo. Por lo que podemos decir que ese peligro proviene directamente de las acciones del investigado en plena libertad. No obstante, esas acciones no sólo van a suponer peligros que afecten a la correcta eficacia del proceso; sino también, habrá acciones que supondrán peligros que afecten directamente a la víctima del delito o incluso a terceros. Es por ello por lo que debemos diferenciar las medidas de protección de las medidas cautelares personales; es decir, aquéllas cuyo fin es únicamente la protección de las personas de aquéllas cuyo fin es la eficacia del proceso. No obstante, ambas son adoptadas de manera muy similar y requieren presupuestos parecidos (fumus boni iuris y periculum in mora). De hecho, la prisión provisional si se adopta exclusivamente porque existe un riesgo para los bienes de la víctima, sin existir riesgo de fuga ni riesgo de destrucción de pruebas, en esencia no sería una medida cautelar, sino de protección.
Todas las medidas cautelares personales presentan las siguientes características [6]:
Todas las medidas cautelares, ya sean reales o personales, requieren dos presupuestos para poder aplicarse: el fumus boni iuris o apariencia del buen Derecho y el periculum in mora. Genéricamente, el primero de ellos implica una situación de hecho real o presunta que puede tener una consecuencia jurídica previsible y que se imputa a un individuo. En el caso del proceso penal, consistirá en la constancia de la comisión de un hecho delictivo y la existencia de motivos para creer responsable al individuo al que se le pretende aplicar la medida cautelar, que dependiendo de qué medida se trate serán de mayor o menor entidad. Es decir, el fumus boni iuris se representa por la “imputación motivada y verosímil” de unos “hechos concretos” a una “persona concreta” [8].
Por otro lado, el segundo presupuesto, requiere la necesidad de evitar un riesgo derivado de una resolución tardía del proceso, que en el caso del proceso penal consistirá en un peligro justificado legalmente; es decir, que el periculum in mora deberá estar plasmado en la ley, que constituye las finalidades que se persiguen con la adopción de las medidas cautelares, las cuales son [9]:
En el proceso penal encontramos las siguientes medidas cautelares personales y medidas de protección:
Medidas cautelares personales:
Medidas de protección:
[4] ASENCIO MELLADO, J.M.; Derecho Procesal Penal, Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, pág. 208.
[5] STC 57/2008, de 28 de abril, FJ 2º.
[6] ARMENTA DEU, T.; Lecciones de Derecho Procesal Penal, Marcial Pons, Madrid, 2004, págs. 204 y 205.
[7] MORENO CATENA, V.; CORTÉS DOMÍNGUEZ, V.; Derecho Procesal Penal, Tirant lo Blanch, Valencia, 2015, pág. 298.
[8] ASENCIO MELLADO, J.M.; Derecho Procesal, (…), Opus cit, pág. 209; MORENO CATENA, V.; CORTÉS DOMÍNGUEZ, V.; Derecho Procesal, (…), Opus cit, pág. 300.
[9] ASENCIO MELLADO, J.M.; Derecho Procesal, (…), Opus cit, págs. 208 y 209.
Esta serie de entradas en el Blog son mi Trabajo Fin de Grado que realicé al terminar la carrera de Derecho en la Universidade de Vigo.
El trabajo versa sobre el régimen jurídico de la prisión provisional como medida cautelar personal del proceso penal español. Se presta especial atención a los presupuestos que habilitan su aplicación y a las garantías que asisten al preso preventivo en todo momento del proceso, desde que se le priva de su libertad hasta el levantamiento de la medida. Asimismo, se analiza el procedimiento para su adopción, su duración y las modalidades de cumplimiento; concluyendo con el estudio del estatuto jurídico del preso preventivo.
De todas las medidas y resoluciones posibles dentro del proceso penal español, la que posiblemente resulta más grave es la prisión provisional [1]. Primeramente, porque dentro de las medidas que limitan el derecho fundamental a la libertad personal del art. 17 CE, aquéllas que privan de ella son las que alcanzan el grado máximo de su expresión. Sin embargo, la diferencia entre la prisión del condenado y la prisión provisional del investigado es que la primera de ellas constituye una potestad del Estado; el ius puniendi, en donde se castiga un ilícito tipificado en el CP a un individuo que ha sido juzgado y condenado. Es decir, que se ha desvirtuado, sin dejar lugar a ningún tipo de duda, su presunción de inocencia. Mientras que la prisión provisional priva de la libertad personal a un individuo al que todavía se le presume inocente, por lo que supone, si cabe, una medida más grave que la prisión convencional [2].
Sin embargo, no cabe duda de que la prisión provisional es una medida necesaria, ya que en ciertos casos, va a ser el único modo de asegurar la eficacia del proceso penal y por tanto, asegurar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE del que ha sufrido el delito. Es por ello por lo que todos los ordenamientos la aceptan como un “mal necesario” [3].
La injerencia del Estado que supone la prisión provisional en la libertad personal del individuo que todavía no ha sido juzgado, ésta ha de adoptarse sólo y exclusivamente en aquellos casos que expresamente contemple la ley. Además, ha de hacerse con absoluto respeto en todo momento de los principios constitucionales, afectando en la menor medida posible a los derechos fundamentales del investigado. Es por ello por lo que las diferentes reformas que se han venido haciendo de la LECrim en esta materia han venido motivadas por el respeto a estos principios, introduciendo los criterios que han ido exponiendo tanto la jurisprudencia del TC como la doctrina. Circunstancia que se refleja, por ejemplo, en la EM de la LO 13/2003 de Reforma de la LECrim: “Entre los objetivos del Pacto de Estado para la Reforma de la Justicia se encuentra el de abordar “la reforma de la prisión provisional, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional”.
En este trabajo se analiza el régimen jurídico de la prisión provisional, regulada en la LECrim en sus arts. 502 y ss, prestando especial atención a los presupuestos que habilitan su adopción y a las garantías que asisten al preso preventivo durante todo el proceso, desde su adopción hasta el levantamiento de la medida. La estructura del trabajo se divide en siete puntos principales distribuidos del siguiente modo:
El punto primero se dedican a situar la prisión provisional en el contexto del proceso penal español y las medidas cautelares personales.
A continuación, el segundo punto ofrece una definición de la prisión provisional y expone sus características.
El tercer punto se centra en uno de los aspectos fundamentales del trabajo que es el análisis de los presupuestos que habilitan la adopción de la prisión provisional, a saber, el fumus boni iuris y el periculum in mora. En este punto, se hace un estudio pormenorizado de estos presupuestos, aclarando aquellos aspectos más confusos con las aportaciones de autores como ASENCIO MELLADO, GUTIÉRREZ DE CABIEDES o MORENO CATENA, entre otros. Además, se expondrán algunos autos como ejemplos de cómo tratan los tribunales españoles los presupuestos del fumus boni iuris y el periculum in mora.
Los puntos que van del cuarto al séptimo tocan diferentes aspectos esenciales de la prisión provisional, haciendo especial hincapié en todos ellos en las garantías que la ley establece.
Así el punto cuarto se dedica al procedimiento para acordar la prisión provisional, analizando la competencia para acordarla, su tramitación y los requisitos indispensables para su adopción; como la exigencia de una resolución motivada.
El quinto punto trata la duración y los plazos máximos de la prisión provisional, así como los criterios para computar el tiempo en prisión provisional y la posibilidad de abonar ese tiempo, tanto a la pena que finalmente se imponga como al tiempo de condena por otras causas.
A continuación, el punto sexto se refiere a las modalidades de cumplimiento de la prisión provisional, analizando los presupuestos que establece la ley para cada una de ellas.
Finalmente, se dedica un último apartado al estudio del estatuto jurídico del preso preventivo, analizando los derechos y garantías que se recogen en los arts. 520 a 527 LECrim; diferenciando aquéllos que se refieren al preso comunicado; aquéllas restricciones que se imponen al preso incomunicado; y aquéllos que se refieren al régimen penitenciario. El apartado concluye analizando la responsabilidad del Estado por prisión provisional indebida.
[1] GUTIÉRREZ DE CABIEDES, P.; La Prisión Provisional, Thomson Aranzadi, Cizur Menor (Navarra), 2004, pág. 17.
[2] SANGUINÉ, O.; Prisión Provisional y Derechos Fundamentales, Tirant lo Blanch, Valencia, 2003, págs. 23 y 24.
[3] SANGUINÉ, O.; Prisión Provisional, (…), Opus cit, pág. 23.